Déficit foncier : réduire ses impôts en rénovant l'ancien

Souvent moins connu que la loi Pinel ou la loi Malraux, le déficit foncier est pourtant l'un des mécanismes les plus efficaces pour l'investisseur qui perçoit déjà des revenus locatifs et souhaite rénover dans l'ancien.

Comment fonctionne le déficit foncier

Lorsqu'un propriétaire loue un bien nu (location non meublée) au régime réel, il peut déduire de ses loyers l'ensemble des charges, dont les travaux d'entretien, de réparation et d'amelioration.

Lorsque ces charges dépassent les loyers perçus, il se crée un déficit foncier. Ce déficit s'impute :

• d'abord sur les autres revenus fonciers du foyer ;
• puis, pour la part liée aux travaux, sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an ;
• le surplus éventuel étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Un levier renforcé pour la rénovation énergétique

Afin d'encourager la sortie des passoires thermiques, le plafond d'imputation sur le revenu global a été temporairement porté à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'une étiquette E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D. Cette mesure vise les dépenses engagées jusqu'à fin 2025 : un point à vérifier au cas par cas avec votre conseiller.

Les conditions à respecter

• le bien doit être loué nu, au régime réel d'imposition ;
• l'engagement de location court sur trois ans après l'imputation du déficit ;
• seuls les travaux déductibles sont concernés : l'agrandissement ou la reconstruction en sont exclus.

L'intérêt patrimonial

Le déficit foncier séduit les investisseurs déjà propriétaires de biens locatifs et imposés sur ces revenus. Il combine trois avantages : une baisse immédiate de l'impôt, la valorisation d'un bien ancien rénové, et l'absence de plafonnement des niches fiscales, le déficit n'étant pas une réduction d'impôt mais une déduction de revenu.

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